李力在电话机那头焦急...

2019-05-16 19:05栏目:牛竞技入口

摘要:核心提示:按照中原地产的预计,因为二次调控,全国一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房。 10月20日一大早,睡梦中的张茂荣就被电话吵醒,是一位房产投资客李力(化名)打来的。 “不能过户了,月供还要涨,我该怎么办?”李力在电话那头焦急...

  核心提示:按照中原地产的预计,因为二次调控,全国一、二手房市场可能在4季度增加超过10万套左右的退房。

  10月20日一大早,睡梦中的张茂荣就被电话吵醒,是一位房产投资客李力(化名)打来的。

  “不能过户了,月供还要涨,我该怎么办?”李力在电话那头焦急地问道。

  张茂荣是广东信荣律师事务所主任律师,多年来,他参与并代理了深圳购房团退房事件、深圳小产权房事件、“新国十条”、“深十三条”引发的退房事件等多起房地产纠纷,对地产市场有着独到的见解。

  “几乎每一轮调控,都会带来新的纠纷。”张茂荣说,印象最深的是2007年房价飙升之时二手房业主频频主动违约,他估计有90%的纠纷都是卖方反悔违约的,而一位法官甚至说“不是90%,而是100%。”

  今年9月11日,张茂荣接手了自国十条出台后五个月来的首例业主违约诉讼案,卖家不惜赔付违约金也要改口不卖。张茂荣从中看到了房价回暖甚至逆转的苗头。而10月份以来的退房潮,与以往不同的是,很多不是由于买卖双方主观毁约造成,而是由于新出台的限贷政策和限购令。他记得,因为不能过户,有个好不容易买房的女孩急得都快哭了。

李力在电话机那头焦急...。  张茂荣已经记不清,这是第几个咨询他因为新政不能过户的购房人了。“几十个总是有的。”9月29日的房地产新政,是今年4月“新国十条”退房潮平息后的又一轮退房纠纷,深圳、北京、上海等地,都出现了纠纷和退房情形。

  房地产纠纷类型的变化,是市场行情变化的晴雨表,但今年的楼市调控显然不同于往年的单边打压或救市,政府出台后续调控政策等不确定因素大量存在,购房者心态也趋于复杂:一方面担心房价报复反弹买不起房,另一方面又担心政府再次调控。

  限购令下的纠纷

  给张茂荣打电话的李力,10月1日之前刚刚签订了一套二手房买卖合同,支付了定金和首期款,银行已发放贷款为卖家完成了赎楼款解除抵押,就等着完成过户由李力偿还新的贷款了。

  “限购令”出台后,李力因持有物业超额而无法过户,不仅房子无法过户,还要按月支付银行借款本息。

  “李力的案子是典型个案,处理起来也很复杂。”据张茂荣介绍,之所以产生未过户先供楼的情况,在于买卖双方采取了用贷款赎楼的方式,即用买方的按揭贷款帮原卖主赎楼。买方风险较大,但可节省短期利息。目前,李力正在与卖主协商解除房屋合同,还要和银行协商解除借款合同,损失不小。

  而张茂荣接到的一个案例,则使买房人陷入了更深的纠纷。买主陈小姐是非深户购房人,虽然是首套房银行已经放款,但担保公司怕不能过户而不敢进行担保。这样,陈小姐就面临与业主、银行以及担保公司的数方纠纷,即使最终协商解决,也要有中介费、担保费、银行利息等实际损失。

  “目前的纠纷尚处于买卖双方协商阶段,如果卖主拒不同意退还定金而选择诉讼途径,那么整个事件就会非常复杂。不排除部分购房者不堪漫长的诉讼时间,而最终放弃数万到十万的定金损失。”张茂荣说。

  将有10万套房要退?

  限购令,已经给深圳房地产交易带来了深远的影响。深圳中原推算,因限购令而被困的房产大约占总成交量的两成,被限房产总量将超过3000套。而主要在于签了认购书而未网签者以及交了定金而未过户者。

  “此次限购完全没有给市场留出缓冲空间。”一位深圳地产界人士对记者说。

  而北京等地,可能退房数量更是接近万套。北京房地产交易管理网数据显示:北京二手房市场9·29新政后的退房比例高达12.8%。

  北京中原地产三级市场部总监张大伟认为,二手房之外,限购令对商品房市场的影响更为明显。因为商品房批贷时间与预售时间相比要晚很多,一般期房能够获得贷款最少需要2个月左右,最长的甚至需要半年。

  按照北京市场最近3个月合计2万套新房中50%为首套房计算,最少有5000套以上需要补交一成首付,中小套型需要补交接近20万。对于已经囊中羞涩的首套购房者来说,压力非常大,退房的可能明显增加。

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